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Sachverständigenbüro
& Baubetreuung GmbH
Leistungen
Bauschäden und Gutachten
Gehen Sie mit Ihrem Gebäude zum Arzt? Nein, denn der Doktor macht im wahrsten Sinne des Wortes Hausbesuche. Wir werden gerufen, wenn Symptome am Bau sichtbar werden…
Bauleitung & baubegleitende Qualitätsüberwachung
Ob Elbphilharmonie, Flughafen Berlin-Brandenburg oder die Kölner U-Bahn: Wenn große Projekte aus dem Ruder laufen, liest man davon…
SiGeKo
Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator (SiGeKo) Die Baustellenverordnung (BaustellV) verpflichtet den Bauherrn, für Baustellen, auf denen Beschäftigte…
Schimmelpilz
Wie allgegenwärtig Schimmel in Gebäuden ist, können Sie einmal ausprobieren: Geben Sie einfach bei einer Internet-Suche die Begriffe „Schloss“ und „Schimmel“ ein…
Drohnen / Multicopter Dienstleistungen
Drohnen haben sich in den letzten Jahren als wertvolle Ergänzung bei Inspektionen von Gebäuden erwiesen. Denn sie bieten enorme Vorteile…
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Bauschäden und Gutachten
Baumängel
Gehen Sie mit Ihrem Gebäude zum Arzt? Nein, denn der Doktor macht im wahrsten Sinne des Wortes Hausbesuche. Wir werden gerufen, wenn Symptome am Bau sichtbar werden: Algen, Schimmel, Salzausblühungen lassen manches Haus schon von außen unansehnlich werden. Und innen wartet oft noch mehr: Jedes Gebäude (jede Wohnung) weist im Schnitt 21 Mängel auf – die Hälfte davon entsteht bereits im Rohbau! Daher bleiben sie oft viel zu lange unentdeckt.
Wie der Arzt am menschlichen Körper gehen wir bei der Gebäudediagnose Schritt für Schritt vor. Wir analysieren die Symptome, untersuchen den Baukörper und finden die Ursache. Dies können verdeckte Mängel sein, zum Beispiel eine nicht fachgerecht aufgebrachte Dämmschicht. Holzteile faulen aufgrund von Feuchteeinwirkungen. Gerade weil Feuchte Ursache für so viele Bauschäden ist, haben wir uns auf Feuchteschäden spezialisiert.
Häuser brauchen korrekte Diagnosen
Die Analyse ist ergebnisoffen, die Bewertung folgt im nächsten Schritt. Ein Mangel ist zunächst nur die Abweichung des Ist-Zustands vom Soll. Das Soll ist neben gesetzlichen Vorschriften und den allgemeine anerkannten Regeln der Technik vor allem das, was Bauherr und Ausführender vor dem Bau verabredet haben. Schon bei Kleinigkeiten beginnen deshalb die Diskussionen: Sind die Anforderungen genau definiert? War mit „weißen Wänden“ wirklich Raufaser gemeint? Warum ist das Gefälle in der Dusche so niedrig?
Wir sprechen vor Ort alle Sprachen: die des Architekten, die des Bauherrn und die des Handwerkers. Deshalb setzen wir in erster Linie auf Kommunikation, um weitere Kosten im Streitfall zu vermeiden. Und wenn man uns früh genug einbindet, vermeiden wir in der Regel eine Sanierung, die noch mehr Zusatzkosten verursacht. Bleiben wir bei der Dusche: Wenn das Gefälle laut Herstellerangabe 2,5 % betragen soll, sind 2,1 % ein Mangel – mit allen rechtlichen Konsequenzen. Wir sorgen dafür, dass Streitigkeiten trotzdem nicht eskalieren.
Häuser brauchen gute Therapeuten
Steht die Diagnose, beginnt die Therapie. Gerade bei gravierenden, verschleppten Baumängeln ist eine Sanierung meist unausweichlich. Wir nehmen gegebenenfalls Kontakt zu Vorbesitzern und Dienstleistern auf, denn viele Baumängel entstehen ausgerechnet im Gefolge von – eigentlich wertsteigernden – Modernisierungsmaßnahmen, etwa bei der energetischen Sanierung. Wir prüfen eventuelle Ansprüche aus Gewährleistung und erstellen ein Sanierungskonzept. Die notwendige Sanierung können wir auf Wunsch selbst in die Wege leiten und beaufsichtigen.
Feuchteschäden
Bauen ist ein ewiger Kampf gegen das Wasser. Selbst wenn der Bau fachmännisch einwandfrei ausgeführt ist: Feuchteschäden können mit der Zeit an jedem Haus auftreten. In Deutschland ist Feuchte für 80 % der Bauschäden verantwortlich! Oft entstehen gravierende Folgeschäden durch eine triviale Ursache, die unentdeckt geblieben ist und sich mit der Zeit verschlimmert hat. Manchmal sind es kleine Fehler in einer Bau-, Sanierungs- oder Renovierungsphase, die größere Folgemängel nach sich ziehen.
Hier muss der absolute Fachmann ran! Wir sind hoch spezialisiert auf Feuchteschäden und betreuen den ganzen Lebenszyklus der Immobilie: von der Planung über die Errichtung und der langen Phase der Nutzung bis hin zur Kernsanierung. Nur wenn die Ursache für Feuchteschäden zweifelsfrei feststeht, können diese effektiv beseitigt werden.
Beim Bau gehetzt? Das merkt man später.
Wir gehen systematisch vor und erfassen alle Bauphasen. Drei Beispiele:
- Sind alle Abdichtungsebenen im Haus bei der Planung berücksichtigt worden? Steht das Haus beispielsweise auf lehmigem Boden, muss der Keller besonders gut abgedichtet sein.
- Ist beim Bau Feuchte eingeschlossen worden? Nicht selten werden nasse Kalksandsteine verbaut, die auf der Baustelle im Regen standen. Wenn es dann schnell gehen muss, erfolgt der Putzauftrag, bevor die Steine trocknen konnten. So werden fast sicher verdeckte Mängel geschaffen.
- Ist Feuchtigkeit im Innenraum auf Altlasten zurückzuführen – oder vielleicht auf Nutzerverhalten?
Neben der Ursachenforschung ermitteln wir auch die Folgeschäden. Feuchte von außen führt zum Beispiel häufig zu Bauteilschäden. Dies betrifft Hausschwamm im Dachstuhl genauso wie Korrosion von Bewehrungsstahl. Nicht ganz so geläufig sind die energetischen Folgen: durchnässte Außenwände etwa leiten verstärkt Wärme aus dem Haus und sorgen für finanzielle Verluste. Wenn ein Bauteil nur zu 5 % feucht ist, hat das eine verminderte Wärmedämmung von ca. 50 % zur Folge!
Wenn zu hohe Feuchte in der Raumluft herrscht, kommt das Problem von innen. In diesen Fällen kann es zur Schimmelbildung kommen. Schimmel ist ein besonders hartnäckiger und gesundheitsschädlicher Folgeschaden.
Wichtig: Sobald Sie Immobilien erwerben, renovieren oder umbauen, empfiehlt es sich Experten vorab hinzuzuziehen, damit eventuelle versteckte Schäden rechtzeitig erkannt werden. Der Kostenfaktor Sanierung muss unbedingt berücksichtigt werden, wenn das korrekte Baubudget ermittelt werden soll – denn sonst kann unter Umständen die gesamte Finanzierung gefährdet werden. Sollten Sie neu bauen, können wir aufgrund unserer Expertise Feuchtigkeitsschäden schon bei Planung und Bau des Hauses langfristig vermeiden.
Bauleitung & baubegleitende Qualitätsüberwachung
Ob Elbphilharmonie, Flughafen Berlin-Brandenburg oder die Kölner U-Bahn: Wenn große Projekte aus dem Ruder laufen, liest man davon. Jahrelange Verzögerungen und Kostenexplosionen sind an der Tagesordnung.
Wenn kleine Projekte außer Kontrolle geraten, wird es nicht öffentlich. Aber die Folgen für Bauherren und Beauftragte können desaströs sein. Wie oft hört man es aus dem eigenen Bekanntenkreis: Wieder hat der Bauträger gewechselt, wieder läuft die Zeit davon – und vielleicht geht gar das Geld bald aus. Denn wer von uns hat schon den Steuerzahler im Rücken?
Qualität braucht Controlling
Baubetreuung ist wichtig! Wer Geld ausgibt, will schließlich frühzeitig wissen, dass die Prozesse so laufen wie gefordert – und möglichst einen komplett mängelfreien Bau abnehmen.
Hundertprozentige Mängelfreiheit ist de facto nicht möglich, denn minimale Fehler entstehen durch Witterungseinflüsse oder Materialbeschaffenheit praktisch immer. Selbst Setzrisse sind durchaus erlaubt: die baustatischen Vorschriften berücksichtigen, dass Material nach der Verarbeitung Kräften ausgesetzt ist, die beim Trocknen, Aushärten oder Verdichten entstehen. Das perfekte Haus ist also immer das betriebswirtschaftliche Optimum, das mit Wissen und planerischem Sachverstand erreicht werden kann.
Gut geplant ist halb gebaut
Wir haben die Instrumente an der Hand, mit denen dies möglich wird. Ein gutes Baucontrolling übersetzt die Wünsche des Bauherren in die Sprache der Ausführenden, minimiert die Risiken während der Bauphase und klärt konsequent über Kosten und Einsparpotenziale auf. Dies beginnt mit einem guten Vertragsmanagement und hört mit der baubegleitenden Qualitätskontrolle noch lange nicht auf.
Wir stellen sicher,
- dass die Arbeiten sachgerecht ausgeführt werden,
- dass die erbrachten Leistungen korrekt abgerechnet werden
- und dass das Objekt zum vereinbarten Zeitpunkt fertig wird
Baucontrolling ist maximale Sicherstellung des gesamten Bauzyklus. Hier werden alle Beteiligten nicht nur auf Prozesse und Ergebnisse überprüft und überwacht, sondern auch beraten und unterstützt. Häufig setzen Banken auf Baucontrolling; und gerade anspruchsvolle Bauherren fahren mit dieser Dienstleistung ebenso gut.
Bauherrenberatung
Stellt sich ein Angestellter fünf Porsche Cayenne in die Garage? Wohl kaum. Kauft er für denselben Preis ein Haus? Durchaus möglich. Ein Haus, egal ob Bestand oder Neubau, ist die größte und wichtigste Anschaffung im Leben der meisten Menschen – und geschieht doch sehr oft aus emotionalen Impulsen heraus. Umso wichtiger ist es, dass Kauf, Bau, Renovierung und Umbau gut durchdacht sind. Denn kommt es zu Fehlern in der Planung, kostet das schnell einen sechsten Porsche Cayenne.
Sie sind nicht allein mit Ihren Entscheidungen
Muss die Wand wirklich weg? Müssen wir die Dusche tatsächlich herausreißen? Kann ich mir dann anschließend noch mein Parkett legen lassen oder habe ich dafür kein Geld mehr? Welche energetische Sanierung macht wirklich Sinn? Wer Bestandsimmobilien erwirbt, steht schnell vor solchen Fragen. In vielen Fällen ist das Budget mit dem Kauf fast aufgebraucht. Wenn dann Baumängel entdeckt werden, ist an manche Wohnträume nicht mehr zu denken.
Aber auch das Bauprojekt selbst will gut geplant sein. Egal, ob Sie neu bauen, umbauen oder „nur“ renovieren: Wenn der Plan durcheinander gerät, potenzieren sich die Folgeprobleme. Schon mancher Bauherr musste in sein halbfertiges Haus einziehen, weil er die bisherige Wohnung im Vertrauen auf den Baufortschritt gekündigt hatte.
Gemeinsam sind wir effizient
Bei der Bauherrenberatung geht es uns vor allem um das Minimieren von Problemen und Risiken. Unser exzellenter theoretischer Hintergrund und die enorme praktische Erfahrung aus unzähligen Neu- und Umbauprojekten versetzen uns in die Lage, dass wir uns mit den Gewerken vor Ort hervorragend ergänzen.
Dies erreichen wir in verschiedenen Tiefen: bei der baubegleitenden Qualitätskontrolle konzentrieren wir uns auf punktuelle Überwachung und Vermittlung im Streitfall. Bei der Fachbauleitung übernehmen wir als Sachverständige und Gutachter selbst die Bauleitung.
Perfektion erreichen ohne perfektionistisch zu sein
Wir erarbeiten pragmatische, aber solide Lösungen für Ihre Projekte. Oft muss die Wand nämlich nicht weg. Wir gehen allen Maßnahmen auf den Grund und beurteilen unabhängig von Interessen, welche Arbeiten in welchem Umfang notwendig sind – und wie sie kostengünstig und effektiv ausgeführt werden können. Weil wir alle Faktoren berücksichtigen, können wir häufig Alternativen vorschlagen, die schneller, billiger und reibungsloser umzusetzen sind.
- Wir unterstützen Sie bei der Auswahl von Dienstleistern
- Wir helfen bei der Erstellung des Projektplanes
- Wir beraten zu Alternativen und sämtlichen Fragen zu allen Bauphasen
Und ihre Wohnung brauchen Sie nicht zu kündigen, bevor Sie unser „Go“ haben.
Haussanierung
Es gibt kaum härtere Jobs zu vergeben als den, Gebäude zu sanieren. Das asbestverseuchte Haus der Deutschen Welle in Köln steht seit über zehn Jahren leer; der Palast der Republik wurde gar abgerissen – und zwar so langsam, dass man dabei kaum zuschauen konnte. Der Grund ist die enorme Sorgfalt, die bei einem Rückbau an den Tag gelegt werden muss.
Gleiches gilt bei einer Kernsanierung. Weil der wirkliche Ist-Zustand nicht immer offen zutage tritt, ist eine vorherige Gebäudediagnose sehr wichtig. Wer die Sanierung von Gebäuden überstürzt, riskiert, dass am Ende ein runderneuerter, aber verseuchter Bau steht. Es ist also sehr gewagt, ohne einen Spezialisten das Sanieren zu beginnen.
Bei der Sanierung zählen Realitätssinn und Konsequenz
Wir haben Erfahrung mit der Sanierung von Privathäusern und Geschäftsimmobilien. Gerade im Falle versteckter Baumängel kann das Sanierungsvorhaben schnell zeitlich und finanziell aus dem Ruder laufen. Um die Risiken möglichst früh abzuschätzen, gehen wir in drei Stufen vor:
- Nach der Anamnese (Gebäudediagnose) erarbeiten wir ein Sanierungskonzept mit einem konkreten Ziel. Maßgabe sind dabei Ihre Wünsche.
- Danach beginnt der Rückbau. Erst dann ist eine genaue Beurteilung möglich, denn viele Altlasten und Mängel erkennt man erst, wenn verdeckende Schichten beseitigt sind.
- Dann erfolgt die eigentliche Sanierung. Bei der Beauftragung unterstützen wir den Bauherrn und kümmern uns um die Projektführung.
Die Risiken stecken vor allem im Bau. So kann sich ein Haus selbst im Zuge einer Sanierung im Extremfall als so marode erweisen, dass es abgerissen werden muss. Gut, wenn man dann nicht auch noch Geld für eine Sanierung verschwendet hat!
Augen auf und durch!
Aber Sie können auch einsparen. Häufig werden wir mit unnötigen Anforderungen konfrontiert, etwa einem gewünschten Austausch von doppelverglasten Fenstern, die gerade erst zehn Jahre alt sind. Hier sparen die Auftraggeber alleine schon dadurch, dass sie auf Perfektion dort verzichten, wo sie übertrieben ist.
Die Durchführung stellen wir sicher, indem wir
- die Pflichten aller Beteiligten im Voraus genau festlegen
- ständige Präsenz auf der Baustelle zeigen
- uns ein genaues Bild vom Sanierungsfortschritt und den Meilensteinen machen
- laufend den Plan aktualisieren und mit allen Gewerken in Kontakt bleiben.
Wenn alle an einem Strang ziehen, sparen Sie Zeit, Geld und Ärger. Dass alle an einem Strang ziehen, ist unser Job.
SiGeKo
Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator (SiGeKo)
Die Baustellenverordnung (BaustellV) verpflichtet den Bauherrn, für Baustellen, auf denen Beschäftigte mehrerer Arbeitgeber tätig werden, für die Planung der Ausführung sowie für die Ausführung des Bauvorhabens einen, ggf. mehrere, Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinatoren (SiGeKo) zu bestellen.
Der Koordinator hat mit seiner Tätigkeit dazu beizutragen, das Bauvorhaben, den Bauablauf und die späteren Arbeiten an der baulichen Anlage zu jeder Zeit sicher zu gestalten.
Seine Aufgabe ist es, bereits in der Planungsphase eines Bauvorhabens alle notwendigen Maßnahmen zum Schutz der Beschäftigten aufeinander abzustimmen. Er hat einen Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan (SiGe-Plan) zu erstellen, der u. a. die Arbeitsschutzbestimmungen und die Sicherheitsvorkehrungen für besonders gefährliche Arbeiten enthält. Zudem fertigt er die sogenannten „Unterlage“ an, aus der Arbeitsschutzmaßnahmen für spätere Arbeiten (z. B. Wartung und Instandhaltung) an der baulichen Anlage ersichtlich sein müssen.
In der Bauphase organisiert und koordiniert er die Zusammenarbeit der verschiedenen Arbeitgeber hinsichtlich des Arbeitsschutzes und deren Überwachung der Arbeitsverfahren.
Geeignete Koordintoren im Sinne der RAB 30 verfügen über
- mindestens zweijährige Berufserfahrung in Planung oder Ausführung von Bauvorhaben
- baufachliche Kenntnisse als Bauingenieur, Architekt, Meister, Polier oder Techniker
- arbeitsschutzfachliche Kenntnisse
- spezielle Koordinatorenkenntnisse.
Schimmelpilz
Schimmel
Wie allgegenwärtig Schimmel in Gebäuden ist, können Sie einmal ausprobieren: Geben Sie einfach bei einer Internet-Suche die Begriffe „Schloss“ und „Schimmel“ ein. Vergleichsweise selten trifft man noch auf Gestüte oder fürstliche Residenzen – Berichte über kaputte Türschlösser und Schimmel im Bad sind dabei, diesen den Rang abzulaufen.
Denn Schimmel ist heutzutage ein alltägliches Phänomen. Nach einer Studie der Universität Jena sind hochgerechnet bis zu einem Viertel aller Wohnungen in Deutschland und 15 Millionen Menschen betroffen! Sobald er in Innenräumen auftritt, muss er sachgerecht entfernt werden.
Ist das Gebäude krank, wird es auch der Mensch
Schwarzer Belag oder muffiger Geruch, manchmal nur eine harmlos scheinende Verfärbung: Schimmel hat viele Gesichter. In jedem Fall ist er ein Indikator für ein dahinter liegendes Problem. Wenn wir vor Ort sind, dozieren wir nicht lange über die verschiedenen Schimmelarten, sondern machen uns auf die Suche nach der Ursache.
Schimmel signalisiert uns mangelnde Abwehrkräfte des Gebäudes. Es ist wie bei einer Infektion: den Ausschlag kann man lindern, aber Heilung ist nur zu erwarten, wenn die Krankheit erkannt und bekämpft wird. Im Falle von Schimmel gibt es viele Möglichkeiten: Wärmebrücken, Baumängel, Schäden, aber auch mangelndes Heizen und Lüften.
Erst die Analyse, dann der Schlachtplan
Niemand sollte flächigen Schimmel einfach so entfernen, denn das ist fast die Garantie dafür, dass er immer wieder kommt – oft dort, wo man ihn gar nicht erwartet. Als langjährig praktizierende Fachleute verfügen wir über alle theoretischen Grundlagen und enorme Erfahrung in der Schimmelbekämpfung. Wichtig ist uns ein korrekter Ablauf: Zuerst untersuchen wir genau die Ursachen und erstellen auf Wunsch einen Bericht oder ein Gutachten. Ist die Ursache geklärt, legen wir, wenn Sie uns dazu beauftragen, ein Sanierungskonzept vor. Im letzten Schritt überwachen wir die Sanierung. Hier ist es unsere Aufgabe, den beauftragten Fachbetrieb nach fachlichen und gesetzlichen Gesichtspunkten zu kontrollieren. Die fachgerechte und erfolgreiche Schimmelsanierung überprüfen wir im Rahmen einer Sanierungsabnahme.
Drohnen / Multicopter Dienstleistungen
Drohneneinsätze
Drohnen haben sich in den letzten Jahren als wertvolle Ergänzung bei Inspektionen von Gebäuden erwiesen. Denn sie bieten enorme Vorteile, wenn es um die zeitsparende und vergleichsweise günstige Inspektion von schwer erreichbaren Orten geht, die bislang den Einsatz von Gerüsten, Seilen, Hebebühnen und speziell geschultem Personal voraussetzen.
Unsere Leistungen im Bereich „Drohne“:
- Inspektion von Bauwerken mit Foto- und Wärembildkamera
- Visualisierung der Baustelle
- Drohnenvermessung wie z.B. Punkteraster, 3D-Modelle oder Orthofotos
- Luftbildaufnahmen und Vermessung von Arealen
- Inspektion von Solar- und PV Anlagen
- Überwachung des Baufortschritts